深圳出手严打“假结婚”炒房 能否遏制飞涨的房价?

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深圳出手严打“假结婚”炒房,能否遏制飞涨的房价?

“深圳在补宅地及住房供应不足的课,补供需失衡的课。否则无法解决长期存在的住房供需失衡问题,无法遏制房价的投机性拉升问题”

在过去数年间,深圳是全国土地成交最少的一二线城市,土地市场供应依赖旧改。图为深圳盐田区一处旧改待拆迁现场。《财经》记者 焦建/摄

文|《财经》记者 焦建

编辑|苏琦

随着国内多个城市房价出现年末的“翘尾行情”,进入2021年后,新一轮楼市调控政策在各地先后出台。

在2020年时屡屡出手整治楼市乱象的深圳,则成为政策频出的代表性城市:1月19日,深圳市住房和建设局(下简称“住建局”)一份与围堵“假结婚”有关的文件曝光,其核心旨在严打炒房行为;1月22日,该局再发公告对涉嫌违规申购某楼盘的12名人员进行惩戒,直指市场不少相关人士质疑的代持炒房现象。

1月23日,深圳市住建局则进一步发布相关通知称:深圳将启用“购房意向登记系统”等,并对提供虚假证明材料等方式申购商品住房的购房人,采取停止使用该系统及合同网签系统三年等措施。

一系列新政出台背后,是深圳楼市持续维持高价运行。据国家统计局日前发布的2020年12月相关数据显示:70个大中城市中,深圳涨幅(14.1%)在各大城市中遥遥领先。另据中国城市房价平台数据:同期深圳二手房平均单价达每平方米87957元,是北京的1.36倍、上海的1.5倍、广州的2.2倍。

进入2021年后,深圳新房市场则被“网红盘”炒热。因一二手房的价格存在价格倒挂,亦让有意“打新”的部分投资客心存“买到即赚到”观念,是为各方想尽“千方百计”购房的原动力。

全国楼市分化日趋加速之际,一线城市房价受宽松的资金原因助推上涨,加之深圳因城市面积所限对增加住房供应形成掣肘,是为近年来深圳“房住不炒”调控困难的外部因素;微观而言,深圳通过严控购房资格调节需求侧的做法将产生哪些效果?经历了变化多端的2020年,2021年开年又接连出台政策后,楼市将趋向平稳吗?这是很多深圳人都在关心的问题。

需求侧:围堵“假结婚”与“假离婚”

在新冠疫情等因素带来短期负面影响下,据戴德梁行相关数据显示:2020年深圳住宅交易总量仍稳居近五年之首。与2019年同期对比,包括一二手交易在内的住宅成交总量增幅超过50%的区域分别为该市的光明、龙岗、大鹏、龙华,增幅分别为64.5%、64.1%、58%、56.2%。

2020年12月的最后一周,深圳二手房网签量达到4866套,环比上涨104.8%。虽然近期网签量已经回落至2000套以下,但“翘尾”行情被认为显示出了购房者和业主的心态。

与之相关的加杠杆“上车”炒房行为,亦可谓花样百出。以2020年深圳的“715楼市新政”为例,一方面扩大限购范围,提高了在深圳购房的门槛,另一方面则调整豪宅税,增加了购房成本。而因此产生的与“婚姻状况”有关操作,则成为了深圳地产市场中的一个敏感话题。

据某研究机构的相关分析:深圳之前的假离婚操作手法主要是找一些相关中介办假证提供虚假婚姻信息来骗取购房资格。相关政策虽规定购房者过去3年里离异次数超过2次的要按历次套数之和来算,因此关闭了通过“假离婚”买房的渠道。但因政策模糊,“假结婚”依然存在操作空间。

相隔不过数日,深圳与上海,皆将婚姻作为楼市调控抓手,一时间引发全国性热议。

1月21日,上海则在当日晚间公布楼市调控新政,从税收、限购、限贷、供地等多方面采取措施,其中则包括打击“假离婚”炒房。

与之相比,在已经围堵过相关漏洞的深圳,政策“补丁”则进入了与“假结婚”有关的下一阶段:1月19日,一份名为“关于明确《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》若干问题的函”在深圳房地产圈中传播开来。该文件对深圳以下一系列问题作出了进一步明确:

1、“715楼市新政”在途交易办理时间从2020年12月31日延长至2021年1月31日;2、高层次人才购买首套商品住房,无需提供在深圳缴纳的社保或个税证明;3、居民家庭购买的商品住房,只能登记在具有购房资格的家庭成员名下。

第3点最受关注。因在此前的相关通知中曾规定:居民家庭夫妻双方只有一个人符合购房条件的,购买的商品住房只能登记在符合购房条件的一方或双方名下,不得单独登记在不符合购房条件的一方名下。

按照深圳房地产界多位相关人士解读:新政意味着通过“假结婚”来获得购房资格的行为被“围堵”。无论是未购或已购房产,通过假结婚获取深圳购房资格的方式已经再无操作空间。

随着深圳的相关文件开始实施,深圳市不动产登记中心的相关工作人员对《财经》记者称:目前已暂停夫妻婚内更名,具体操作等待相关通知。

1月23日,深圳市住建局发布《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》,则被认为是与需求侧有关的进一步调控升级。

按照相关通知内容显示:深圳在启用“购房意向登记系统”后,房企、经纪机构会同银行对购房资格信息进行严格核查,弄虚作假、隐瞒真实情况,或者提供虚假证明材料等方式申购商品住房的购房人,住房建设部门依法采取以下措施:停止相关人员使用“购房意向登记系统”以及合同网签系统三年;停止相关人员购买、承租保障性住房和人才住房资格三年;已在公共住房轮候名单内的,取消其轮候资格;停止相关人员住房公积金贷款资格三年;将相关失信行为推送市公共信用信息平台,进行联合惩戒;对于涉嫌违反治安管理法律法规的,依法移送公安机关处理。

供给侧:“十四五”期间深圳还要做什么?

经过数年的持续攀升后,深圳已稳居国内房价的金字塔尖。从2020年7月开始的新一轮密集出台相关调控措施到底起到了何种效果,备受关注。

按照国家统计局近日发布的2020年12月70城房价指数,深圳新房价格环比下降0.1%,同比2019年上涨4.1%;二手房环比微涨0.5%,同比涨幅14.1%。上一次深圳房价出现环比下跌是2019年的3月,中间相隔20个月。

从微观层面来看,自从2020年深圳出台715楼市新政,房价的涨幅就在不断收窄。新房和二手房的价格涨幅,在2020年6月达到峰值、7月之后开始出现降速,新房价格涨幅更出现过负数现象。

在对需求端进行规范的同时,深圳也正在供给侧发力。据深圳市住建局1月11日发布的《深圳2020年度房地产管理工作数据盘点》数据显示:

2020年深圳市进一步加大商品住房建设力度,共完成新开工商品住房建筑面积1236万平方米,为历年之最,同比增长160%;商品住房用地供应227.53公顷,完成2020年度实施计划的182%。

中国城市经济专家委员会副主任宋丁则对《财经》记者指出:官方可针对楼市里面出现的新情况做一个“补漏洞”的行为,但针对需求侧的压制,是一种扬汤止沸的办法,深圳的根本是从供给侧加大供应。

在过去的数年间,深圳是全国土地成交最少的一二线城市,土地市场供应依赖旧改。而在2020年时,深圳则作为中国特色社会主义先行示范区,又有庆祝经济特区成立四十周年之际国家给予的一系列改革授权的加持,迎来了一系列政策利好,相关的调控措施亦是频频出台:

宅地供应明显加快,全年释放了31宗土地,超过了“十三五”期间前4年的总和。此外,按照国家推出的深圳综改试点方案,在土地管理制度上给予深圳大胆改革的发展空间。因此在2020年底,深圳市人大审议通过了《深圳经济特区城市更新条例》,将明显加快深圳城市更新的速度,通过旧改项目中释放新增住房用地。

“不仅如此,深圳未来在永外农地、工业区块线土地、生态控制线土地等空间内不排除释放一定土地转为建设用地(含宅地)的可能性。”宋丁判断,“‘十四五’期间,深圳必将进入宅地和住房供应的大放量或大涨潮时代。”

1月21日,深圳市委六届十八次全会召开,再次强调了坚决贯彻落实中央房地产调控政策,加快构建住房供应和保障体系,促进房地产市场平稳健康发展。

在具体的调控措施方面,该次会议提出:2021年深圳将加大住房供应力度,今年新开工住房面积1500万平方米,新建设筹集公共住房8万套。一方面增加供应,另一方面积极调控市场乱象,促进房地产市场平稳发展。

“深圳不过是在‘补课’,补宅地及住房供应不足的课,补供需失衡的课。这个课不补,深圳就无法解决长期存在的住房供需失衡问题,就无法遏制房价的投机性拉升问题,当然也就无法实质性地加盟到全国房地产大退潮的行列中去。”宋丁称。

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